Этот пост также доступен в:
Мекка и Медина · Инвестиции в недвижимость 2026 · Vision 2030
Покупка недвижимости в Мекке и Медине:
Полное руководство для иностранных инвесторов 2026
22 января 2026 года вступил в силу исторический Закон Саудовской Аравии о владении и инвестировании в недвижимость лицами, не являющимися гражданами СА (Королевский указ M/14), впервые в истории открыв Мекку и Медину для иностранных инвесторов. В этом руководстве рассказывается, кто может покупать, в каких зонах это разрешено, как работает цифровой процесс оформления, о налоговых обязательствах и о том, где находятся основные инвестиционные проекты.
Королевский указ M/14 · Вступил в силу 22 января 2026 г.
Опубликован в официальной газете Умм Аль-Кура 25 июля 2025 г. · Переходный период 180 дней
Только для мусульман — Мекка и Медина
170 географических зон (по всей КСА)
Икама не требуется
Фригольд и узуфрукт на 99 лет
REIT-фонды открыты для немусульман
5% налог (RETT) + до 5% сбор за отчуждение
Немусульмане: Мекка/Медина — полный запрет
22 янв 2026
Закон вступил в силу
170
Утвержденных географических зон (КСА)
$200 млрд+
Цель сектора недвижимости КСА к 2030 году
7–10%
Ожидаемая годовая доходность (ROI)
Кто может покупать недвижимость в Мекке и Медине?
Закон делает четкое разделение по вероисповеданию для физических лиц — для корпораций правила имеют больше нюансов
Разрешено — Иностранные физлица-мусульмане
Могут покупать в пределах утвержденных зон
Любой иностранный гражданин-мусульманин, проживающий в КСА или за границей, может приобрести недвижимость в Мекке и Медине в рамках утвержденных зон
Под действие закона подпадают как резиденты (обладатели Икамы), так и нерезиденты (зарубежные инвесторы)
Вероисповедание подтверждается через систему биометрической регистрации посольства Саудовской Аравии, синхронизированную с цифровой платформой Absher
Доступно полное право собственности (Фригольд) или узуфрукт на 99 лет в зависимости от конкретного проекта и зоны
Корпорации (инвестфонды, SPE, совместные предприятия) могут инвестировать независимо от религии акционеров — см. раздел для корпораций ниже
Запрещено — Лица-немусульмане
Абсолютный запрет в Мекке и Медине
Иностранные граждане-немусульмане сталкиваются с полным и безоговорочным запретом на владение недвижимостью в административных границах Мекки и Медины — ни при каких обстоятельствах
Это правило применяется независимо от того, является ли человек резидентом, инвестором или дипломатом — для физических лиц исключений нет
Единственное узкое исключение: наследование имущества через законное, одобренное саудовским судом правопреемство — сложный юридический процесс
Немусульмане могут купить один объект жилой недвижимости в других городах Саудовской Аравии (Эр-Рияд, Джидда, Даммам) для личного использования — но НЕ в священных городах
Немусульмане МОГУТ инвестировать косвенно через лицензированные CMA инвестиционные фонды (REIT), владеющие активами в Мекке/Медине — см. раздел для корпораций
Корпоративные инвестиционные структуры — Механизмы доступа
Закон создает косвенные каналы для институционального капитала немусульман через фонды и публичные компании
| Корпоративная структура | Права в Мекке и Медине | Регулятор и стратегическое использование |
|---|---|---|
|
Публичные компании (котирующиеся на Tadawul)
Листинг на Саудовской бирже
|
Если иностранное участие ≤49%: могут покупать для любых законных коммерческих целей (девелопмент, аренда, управление активами). Если иностранное участие >49%: только для штаб-квартиры или официальных филиалов компании. Иностранные стратегические инвесторы не допускаются. |
Управление рынка капитала (CMA). Позволяет крупным публичным застройщикам (Jabal Omar, Umm Al Qura) привлекать международный капитал через фондовые рынки, сохраняя земельный банк в священных городах. |
|
Инвестиционные фонды и SPE
КЛЮЧЕВОЙ КАНАЛ для немусульман
|
Никаких географических ограничений. Лицензированные CMA фонды и компании специального назначения (SPE), зарегистрированные в КСА, могут свободно приобретать недвижимость в Мекке и Медине. Управляющие фондами могут принимать взносы от любого лица, включая немусульманских частных лиц и иностранные учреждения. |
CMA. Позволяет немусульманскому капиталу из Нью-Йорка, Лондона или Гонконга получать прибыль от недвижимости в районе Харама через REIT без нарушения прямого запрета на владение. |
|
Частные компании со 100% иностранным капиталом
Регистрация в КСА
|
Компании, полностью зарегистрированные в КСА в соответствии с Законом о компаниях и на 100% принадлежащие иностранцам, могут владеть недвижимостью по всей КСА, включая священные города. Это не автоматическое право — требуется одобрение Кабинета министров и инвестиционная лицензия MISA. | MISA + Совет министров. Позволяет международным гостиничным сетям и строительным корпорациям владеть операционными активами в Мекке и Медине. |
|
Частные саудовские компании с иностранными акционерами
Совместные предприятия (СП)
|
В соответствии с новым законом больше не классифицируются как «несаудовские» — совместные предприятия саудовского капитала и иностранных девелоперов могут свободно приобретать права на недвижимость в утвержденных зонах. | MISA + Министерство торговли. Создает идеальную структуру для международных девелоперов, сотрудничающих с местным саудовским капиталом для строительства и управления объектами в священных городах. |
Фригольд против Узуфрукта (Лизгольд) — Разбираемся в праве собственности
Фригольд (Полная собственность)
Доступно иностранным мусульманам в утвержденных зонах
Постоянное безусловное право собственности как на здание, так и на долю земли под ним
Неограниченное право на перепродажу, сдачу в аренду, ипотеку или передачу по наследству
Впервые фригольд стал легально доступен иностранным мусульманам в Мекке и Медине
Титул регистрируется в виде электронного сертификата (Сак) в национальном реестре недвижимости — никаких бумажных документов
Чаще всего доступно в жилых зонах внешнего и среднего кольца обоих городов
Узуфрукт / Долгосрочная аренда
До 99 лет · преобладает по периметру Аль-Харам
Инвестор приобретает право использовать, занимать и получать прибыль от недвижимости в течение определенного срока (25, 50 или 99 лет)
В течение срока действия: практически идентичные экономические права с фригольдом — можно жить, сдавать паломникам, перепродавать право, завещать
По истечении срока: права возвращаются генеральному застройщику или государству
Доминирующая модель для премиальных проектов, непосредственно прилегающих к Масджид аль-Харам (Мекка) и Мечети Пророка (Медина)
Кабинет министров устанавливает максимальные сроки узуфрукта для каждой географической зоны, балансируя защиту инвесторов с суверенными правами
Нужна ли вам Икама (Вид на жительство)?
Прямой ответ — нерезиденты МОГУТ покупать, но с важными оговорками
Прямой ответ: Нет, Икама НЕ ТРЕБУЕТСЯ для покупки недвижимости в Мекке или Медине в 2026 году. Закон был специально разработан для охвата как резидентов, так и нерезидентов, чтобы стимулировать приток капитала. Однако ваш статус резидента существенно влияет на процесс и варианты финансирования:
Владельцы Икамы (резиденты): Уже находятся во всех цифровых базах данных. Процесс упрощен — прямая авторизация на портале недвижимости Саудовской Аравии через Nafath. Никаких консульских процедур не требуется.
Нерезиденты (зарубежные инвесторы): Должны пройти процедуру консульской проверки личности и создать саудовскую цифровую личность (Digital ID) перед инициированием покупки. Обязаны платить 100% наличными (своими средствами) — ипотечное финансирование практически недоступно для нерезидентов. Наличие счета в саудовском банке обязательно для обработки транзакций.
Бонус Premium Residency: Инвестиции от 4 млн саудовских риялов (~$1,06 млн) в готовую жилую недвижимость (без ипотеки) дают право на категорию Premium Residency — Владелец недвижимости — долгосрочный ВНЖ без привязки к работодателю-спонсору.
Владельцы Икамы (резиденты): Уже находятся во всех цифровых базах данных. Процесс упрощен — прямая авторизация на портале недвижимости Саудовской Аравии через Nafath. Никаких консульских процедур не требуется.
Нерезиденты (зарубежные инвесторы): Должны пройти процедуру консульской проверки личности и создать саудовскую цифровую личность (Digital ID) перед инициированием покупки. Обязаны платить 100% наличными (своими средствами) — ипотечное финансирование практически недоступно для нерезидентов. Наличие счета в саудовском банке обязательно для обработки транзакций.
Бонус Premium Residency: Инвестиции от 4 млн саудовских риялов (~$1,06 млн) в готовую жилую недвижимость (без ипотеки) дают право на категорию Premium Residency — Владелец недвижимости — долгосрочный ВНЖ без привязки к работодателю-спонсору.
Пошаговый процесс покупки для иностранцев-нерезидентов
Саудовская Аравия полностью оцифровала сделки с недвижимостью через портал «Saudi Properties» (REGA)
1
Проверка личности за рубежом — Посольство/Консульство КСА
Зарегистрируйтесь на портале Министерства иностранных дел (MOFA) и загрузите паспорт и подтверждение исламского вероисповедания. Запишитесь на очный прием в ближайшее посольство КСА для сдачи биометрии. Это генерирует ваш Digital ID — основу вашей юридической идентичности в КСА.
Система: MOFA + Посольство
2
Цифровая регистрация — Настройка Absher и Nafath
Получите саудовскую SIM или eSIM от лицензированного оператора связи (можно сделать по прибытии в КСА). Привяжите свой номер к приложению Nafath (Национальная система единого входа), которое является шлюзом к платформе Absher Министерства внутренних дел. Без активного профиля Absher никакие юридически значимые действия в КСА невозможны.
Система: Absher + Nafath (МВД)
3
Открытие счета в саудовском банке
Закон 2026 года требует, чтобы все платежи по сделкам с недвижимостью проходили через местные саудовские банки для обеспечения соблюдения норм AML/CFT (противодействие отмыванию денег и финансированию терроризма). Банки верифицируют вас по данным Absher. Вы должны подтвердить финансовую состоятельность и законный источник средств.
Требование: Счет в местном банке КСА
4
Выбор недвижимости и проверка Due Diligence
Выбранная недвижимость должна располагаться в пределах утвержденной географической зоны согласно Документу о географических зонах. Проверьте электронный титул (Сак) через сервисы Министерства юстиции (MOJ) — убедитесь в отсутствии обременений, залогов или градостроительных конфликтов. Это важнейший шаг, который нельзя пропускать.
Система: Реестр недвижимости MOJ
5
Подача заявки на портале «Saudi Properties»
Войдите на платформу Saudi Properties, используя учетные данные Nafath. Загрузите: данные об объекте, копию Сака, данные паспорта, подтверждение наличия средств. REGA автоматически сверяет данные с базами МВД и Минюста, подтверждая правомочность покупателя и легитимность объекта. Это система «Одного окна» — физическое посещение нотариуса не требуется.
Система: REGA — Saudi Properties
6
Уплата налогов и получение цифрового титула
После одобрения оплатите 5% Налог на сделки с недвижимостью (RETT) через интеграцию с налоговым порталом ZATCA. После подтверждения оплаты на ваше имя в национальном реестре генерируется новый электронный сертификат права собственности. Бумажные документы не выдаются — ваш титул существует только в защищенном цифровом формате.
Система: ZATCA + Национальный реестр недвижимости
Налоги и транзакционные издержки
Общие затраты на вход + выход: 7.5% – 10% от стоимости объекта · Разработано для сдерживания спекуляций
5%
RETT — Налог на сделки с недвижимостью
Взимается при каждой покупке недвижимости (налог на вход). Оплачивается через портал ZATCA, обязателен. Некоторые застройщики покрывают часть этого налога в качестве маркетингового стимула, снижая эффективную стоимость до 1–4%.
До 5%
Сбор за отчуждение (Налог на выход)
Новый сбор 2026 года при продаже нерезидентом. Ожидаемые ставки: 2.5% для жилой недвижимости, 0% для коммерческой/промышленной. До 2.5% в Специальных экономических зонах.
Взимается REGA при перепродаже
2.5–10%
Налог на «белые земли»
Ежегодный сбор на пустующие городские участки — препятствует накоплению земель и искусственному дефициту. Стимулирует институциональных покупателей к быстрой застройке после приобретения.
0%
Нет налога на доход от аренды
Доход от аренды жилой недвижимости, принадлежащей физическим лицам, как правило, не облагается НДФЛ. Долгосрочная аренда жилья также освобождена от НДС. Ключевое преимущество для ROI.
⚠️
Штрафы за нарушения суровы: Предоставление ложной информации — например, попытка немусульманина купить недвижимость в Мекке через доверенное лицо или сокрытие реальных бенефициаров — влечет за собой штрафы в размере до 10 млн саудовских риялов (~$2,6 млн) или 5% от стоимости недвижимости, плюс конфискацию имущества и принудительную продажу на открытом аукционе. Цифровая система автоматически перепроверяет все данные, что делает обход закона крайне сложным.
Географическое зонирование — Где могут покупать иностранцы?
Покупки разрешены ТОЛЬКО внутри официально опубликованных зон — а не на любом свободном участке
~170 утвержденных зон (КСА)
REGA завершает формирование ~170 географических зон по всей Саудовской Аравии, включая Эр-Рияд, Джидду, Мекку и Медину. Границы зон будут опубликованы на портале Saudi Properties (1 квартал 2026 г.).
Зоны Мекки и Медины
Зоны священных городов утверждаются Советом министров через Совет по экономическим вопросам и развитию. Зоны концентрируются вокруг мегапроектов и инфраструктурных узлов, требующих вливания капитала.
Мегапроекты = Фактические зоны
На практике утвержденные зоны совпадают с крупными проектами комплексной застройки (Masar, Jabal Omar, Thakher, Rua Al Madinah, KEC) — у них есть вся разрешительная документация и структуры для иностранных инвесторов.
Мекка — Крупнейшие инвестиционные проекты
Приоритетные направления для иностранного мусульманского капитала в Священном городе
Масар Мекка (Masar Makkah)
3.6 км пешеходный бульвар · Связь с линией Haramain
100 млрд SAR (~$26.6 млрд) · Застройщик: Umm Al-Qura
Пешеходная артерия длиной 3,6 км, соединяющая железнодорожную станцию Haramain напрямую с Масджид аль-Харам — бесшовный поток паломников
82 жилые башни (13 687 квартир) + 59 башен с апартаментами с обслуживанием (13 113 единиц)
Более 330 000 кв.м коммерческих и торговых площадей, включая Masar Mall
Стартовые цены от 487 000 SAR (2 спальни) до 622 000 SAR (3 спальни) за стандартные объекты; брендовые башни стоят значительно дороже
Девелопер Umm Al-Qura провел IPO на бирже Tadawul в марте 2025 г. — международные инвесторы могут участвовать через фондовую биржу
Джабаль Омар (Jabal Omar)
Ультра-премиум · Непосредственно прилегает к Масджид аль-Харам
Самая эксклюзивная недвижимость для паломников в мире
Расположен непосредственно по периметру Масджид аль-Харам — заменил историческую хаотичную городскую застройку ультрасовременными небоскребами
Основные активы: 5-звездочные отели под международным управлением + элитные брендовые резиденции (например, Jumeirah Living Jabal Omar)
Цены: 100 000–151 000+ SAR/кв.м; апартаменты площадью 130 кв.м стоят около 11,99 млн SAR (~$3,2 млн)
Вид на Каабу прямо из окон квартир — превращает объекты в «трофейные активы» вне стандартного рыночного ценообразования
Большинство объектов продается по структуре узуфрукта на 99 лет
Тахер Мекка (Thakher Makkah)
~1 км от Аль-Харам · Генеральный план на 320 000 кв.м
26 млрд SAR (~$7 млрд) · Активная стадия строительства
~100 земельных участков под гостиничную, жилую и коммерческую застройку на площади 320 000 кв.м
Уже открыто несколько 4-звездочных отелей: бренды Radisson + самый большой в мире Novotel по номерному фонду
Активные продажи земель институциональным инвесторам: недавний контракт с Nama Capital Investment Fund на сумму более 600 млн SAR
Цены среднего кольца: 8 000–15 000 SAR/кв.м; квартиры 800 000–1 500 000 SAR
Зона высокой доходности от аренды: высокий спрос на размещение паломников в сезоны Рамадана и Хаджа
Арадин 101 (Аль-Хамра)
Бутик-проект · 27 юнитов · Внутри священной границы Хадд аль-Харам
Премиальный бутик-проект · 1.2 км до станции Русайфа
Всего 27 крупноформатных квартир (105–200 кв.м) с традиционным разделением на мужскую и женскую гостевые зоны
Расположен в пределах священной границы Хадд аль-Харам — молитва, совершенная здесь, приравнивается к молитве в самой Мечети, что гарантирует абсолютную ликвидность инвестиций
Максимальный спрос: недвижимость внутри Хадд аль-Харам имеет наценку по сравнению с недвижимостью в зоне Аль-Хилль
1,2 км до ж/д станции Rusaifa Haramain — быстрый доступ по железной дороге к Медине и хабу в Джидде
Идеально для состоятельных семей паломников, ищущих приватную, эксклюзивную сезонную резиденцию
Цены на недвижимость в Мекке 2026 — По районам
Средняя цена SAR/кв.м · Иностранные инвесторы платят рыночные цены — никаких скрытых наценок
| Район / Локация | SAR/кв.м | Цена квартиры (SAR) | Сегмент и примечания |
|---|---|---|---|
Джабаль Омар / Периметр Аль-Харам |
100 000 – 151 000+ |
От 5 млн до 12 млн+ |
Трофейные активы. Jumeirah Jabal Omar 130 кв.м = 11,99 млн SAR (~$3,2 млн). Вид на Каабу = надбавка сверх любой рыночной формулы. Ультра-премиум |
Масар Мекка (Новый бульвар) |
15 000 – 30 000 (оценка) |
487 000 – 622 000+ |
Проект на стадии строительства. Стандартные квартиры от 487 тыс. (2 спальни). Брендовые башни будут значительно дороже. Прямая ж/д ветка к Хараму. Новая застройка |
Среднее кольцо (Аль-Азизия, Аль-Шавкия) |
8 000 – 15 000 |
800 000 – 1 500 000 |
Высокий спрос на сезонную аренду для паломников. Зона с высоким ROI, сочетающая разумную цену входа с премиальной близостью к Хараму. Тахер Мекка находится в этой зоне. Зона высокой доходности |
В среднем по городу (Мекка) |
3 650 – 4 141 |
400 000 – 900 000 |
Средний показатель по рынку на начало 2026 г. Скрывает огромный географический разброс от 3 тыс. SAR (на окраинах) до 150 тыс.+ SAR (по периметру Харама). |
Внешний периметр (Аль-Мисфала, Аль-Наввария) |
3 000 – 4 000 |
400 000 – 600 000 |
Бюджетный сегмент. Инвестиции начального уровня или жилье для персонала сервисных компаний. Низкая доходность аренды, но доступная первая покупка. Бюджетный вход |
Медина — Крупнейшие инвестиционные проекты
Иная урбанистическая концепция в отличие от Мекки — меньшая плотность, фокус на пешеходных зонах, рынок более длительного пребывания
Руа Аль-Мадина (Rua Al Madinah)
При поддержке PIF · 1.35 млн кв.м к востоку от Мечети Пророка
47 000 новых гостиничных номеров к 2030 году · Брендовые резиденции Fairmont
Генеральный план на 1,35 млн кв.м непосредственно к востоку от Аль-Масджид ан-Набави — Мечети Пророка
К 2030 году планируется ввести в эксплуатацию 47 000 новых гостиничных номеров — масштабное расширение для удовлетворения растущего спроса паломников
Обширные пешеходные зоны, полностью отделенные от транспорта; интегрированы культурные и религиозные музеи
Продажи off-plan брендовых резиденций Fairmont стартуют в конце 2026 года — девелопер активно привлекает иностранные инвестиции по новым правилам зонирования
Ориентировочные цены: 1 125 000–3 375 000 SAR (~$300 000–$900 000). Управляется PIF (Суверенный фонд Саудовской Аравии).
Город экономических знаний (KEC)
140 млрд SAR · Рядом с ж/д веткой Haramain + аэропортом
Комплекс Al-Alya: 1500 квартир и вилл · STR-платформа Maison Privee
Инвестиции 140 миллиардов SAR — технологический, торговый, гостиничный и постоянный жилой центр рядом со станцией Haramain и международным аэропортом
Жилой комплекс Al-Alya: ~1 500 квартир и вилл. Прямое бронирование для иностранцев возобновлено в конце 2025 года, породив мощный отложенный спрос
Цены: 10 000–15 000+ SAR/кв.м; квартиры 500 000–1 200 000+ SAR
Партнерство с Maison Privée (оператор краткосрочной аренды из Дубая): централизованная платформа STR, позволяющая владельцам гибко переключаться между личным использованием и сдачей в аренду с полным гостиничным обслуживанием
Уровень заполняемости в Медине: 74,7% — гарантирует стабильный денежный поток для инвесторов формата «покупай-и-сдавай»
Цены на недвижимость в Медине 2026 — По районам
Объем сделок +38%, общая стоимость +49% (3,4 млрд SAR) в первом полугодии 2025 года — рынок разогревается
| Район / Проект | SAR/кв.м | Цена квартиры (SAR) | Сегмент и примечания |
|---|---|---|---|
Центральное ядро (Bdaaa / Alnqa) |
100 000 – 337 500 |
От 3 000 000+ SAR |
Участки, непосредственно прилегающие к Мечети Пророка. Оцениваются индивидуально. Экстремальная стоимость земли определяет цены на коммерческую и премиальную жилую недвижимость. Ультра-премиум |
Руа Аль-Мадина (Rua Al Madinah, off-plan) |
Формируется |
1 125 000 – 3 375 000 |
Запуск брендовых резиденций (Fairmont) в конце 2026 г. Диапазон $300 тыс. – $900 тыс. Проект при поддержке PIF в непосредственной близости к Мечети. Брендовые резиденции |
Город экономических знаний (KEC) |
10 000 – 15 000+ |
500 000 – 1 200 000+ |
Основной хаб для иностранных инвестиций. Современная инфраструктура, доступ к Haramain, управление STR от Maison Privee. Заполняемость 74,7%. Хаб для иностранцев |
В среднем по городу (Медина) |
~3 835 |
450 000 – 760 000 |
Средний показатель по городу на начало 2026 г. Виллы немного дешевле — ~3 500 SAR/кв.м. Стабильная тенденция к росту благодаря инвестициям Vision 2030. |
Жилые кварталы (Шуран, Тайба, Ас-Салам) |
3 000 – 4 500 |
450 000 – 768 000 |
Популярны среди резидентов и инвесторов со средним доходом. Просторная квартира с 4 спальнями в Шуране: 560 000–768 000 SAR. Доступный вход на рынок Медины. Средний доход |
Стратегические выводы для инвесторов
Ключевые тезисы для иностранного капитала, рассматривающего недвижимость в Мекке и Медине
🔑 Многоканальный доступ: Физлица-мусульмане → фригольд/узуфрукт в утвержденных зонах. Немусульманский капитал → REIT с лицензией CMA и акции публичных компаний. Совместные предприятия → самый гибкий прямой канал для международных девелоперов.
📲 Полностью в цифре, ноль бумаги: Портал Saudi Properties (REGA) обеспечивает полный цифровой процесс в режиме «одного окна». Интеграция Absher + Nafath + ZATCA устраняет бюрократические трения и коррупционные риски.
💰 Только «длинные» деньги: 5% налог на вход (RETT) + до 5% сбор за выход (итоговые издержки 7.5–10%) структурно препятствуют быстрым спекуляциям (флиппингу). Ожидайте 7–10% годового ROI от сезонной/краткосрочной аренды — оптимально для инвесторов с горизонтом 5–10 лет.
🏗️ Мегапроекты = самый безопасный вход: Ограничения географических зон означают, что иностранный капитал направляется в первую очередь в проекты комплексной застройки (Masar, Jabal Omar, Thakher, Rua Al Madinah, KEC). У них уже есть все разрешения, правовые структуры и подтвержденный уровень заполняемости.
Начните свой путь в сфере недвижимости Мекки и Медины
Проверьте зоны на портале недвижимости КСА · Изучите REGA и MISA · Закон: Королевский указ M/14 · Вступил в силу 22 января 2026 г.
Покупка недвижимости в Мекке и Медине
